ויזת זהב יוונית 2026: 250K, 400K או 800K, מה השתנה

אם אתם בודקים אפשרויות תושבות אירופאית בשנים האחרונות, ויזת הזהב היוונית כמעט בוודאי עלתה לשולחן. במשך עשור היא הייתה הויזה הזולה ביותר באיחוד האירופי, עם סף השקעה של 250,000 אירו בנדל”ן בכל מקום ביוון, ללא דרישת שהייה. בספטמבר 2024 כל זה נעלם. חוק 5100/2024 פיצל את התוכנית לשלושה ספים שונים לפי אזור גיאוגרפי, סגר את מסלול ה-250,000 אירו לרוב המקרים, ואסר השכרה לטווח קצר על נכסי הויזה. המדריך הזה מסביר את הסדר החדש: מה הסף שלכם בפועל, איפה אסור לרכוש, ואילו עלויות נסתרות צריך לתקצב.

חשוב לפני שמתחילים: זהו מאמר אינפורמטיבי בלבד, לא ייעוץ מס ולא ייעוץ משפטי. תכנון השקעת נדל”ן וויזת תושבות הוא אישי, מורכב, ותלוי בעובדות ספציפיות של כל משפחה. התייעצו עם עורך דין יווני, רואה חשבון יווני, ועורך דין ישראלי שמכיר את אמנת המס בין ישראל ליוון לפני כל החלטה. הנתונים נכונים למאי 2026.

תקציר מנהלים: מה צריך לדעת ב-60 שניות

• שלוש רמות סף נכנסו לתוקף ב-1 בספטמבר 2024 לפי חוק 5100/2024: 800,000 אירו באזורי ביקוש, 400,000 אירו בשאר המדינה, 250,000 אירו רק במסלולים נישתיים.
• אזורי ה-800,000: כל מחוז אטיקה (כולל אתונה והפרברים), היחידה האזורית של סלוניקי, האיים מיקונוס וסנטוריני, וכל אי עם מעל 3,100 תושבים.
• הנכס חייב להיות יחידת רכוש אחת בשטח עיקרי של לפחות 120 מ”ר. צירוף של מספר דירות קטנות יותר באותה כתובת אינו תקף יותר.
• אין חובת שהייה: מחזיקי הויזה יכולים לחדש כל 5 שנים גם בלי לבקר ביוון, כל עוד הנכס בבעלותם.
• גישה לשנגן 90 ימים תוך 180, אך לא דרכון אירופי. אזרחות יוונית דורשת 7 שנות מגורים בפועל עם מעל 183 ימים בשנה במדינה, ולא מספיק להחזיק בויזה.
• ב-2025 קיבלו 636 ישראלים אישור (גידול של 91.5% משנה לשנה), וישראל בין חמשת המדינות המובילות לפי נתוני משרד ההגירה היווני.

למי ויזת זהב יוון מתאימה

ויזת הזהב היוונית פונה למשפחה ישראלית עם 400,000 אירו ומעלה פנויים להשקעה בנדל”ן באירופה, שמחפשת רשת ביטחון אירופאית בלי לעבור פיזית. הקהל המובהק: זוגות לקראת פנסיה שמתכננים בית-נופש שיהפוך לבית-מילוט, משפחות עם ילדים בכיתות י-יב שרוצות אפשרות אירופית פתוחה לאוניברסיטה, ובעלי הון פרטי שצריכים גישת שנגן רחבה לעסקים.

הויזה לא מתאימה למי שצריך אזרחות אירופאית מהר, מי שמתכוון לעבוד פיזית ביוון בלי לעבור לתושבות, או מי שמחפש תשואה שוטפת על הנכס. משרד ההגירה אוסר השכרת הנכס בפלטפורמות לטווח קצר והשכרת משנה, וקנס ההפרה הוא 50,000 אירו ושלילת התושבות.

הויזה כוללת את בן הזוג, ילדים לא נשואים עד גיל 21 (ניתן להאריך עד 24 בנסיבות מסוימות), והורים תלויים של שני בני הזוג. ילדים מתחת ל-18 פטורים מאגרת ההגשה.

שלוש רמות הסף ואיפה כל אחת חלה

סף 800,000 אירו: אזורי ביקוש

הסף הגבוה חל על שלושה אזורים מוגדרים:

• מחוז אטיקה: אתונה, פיראוס, גליפדה, ווליאגמני, קיפיסיה, וכל יתר הפרברים.
• היחידה האזורית של סלוניקי במחוז מקדוניה המרכזית.
• היחידות האזוריות של מיקונוס וסנטוריני (ת’ירה) במחוז דרום הים האגאי.
• כל אי יווני עם מעל 3,100 תושבים: כולל קורפו, רודוס, כרתים, קוס, ועוד.

הסף נבחן ביחס לשווי הרכישה הרשום בחוזה הנוטריוני. ודאו עם עורך הדין שהשווי המוצהר מגיע ל-800,000 אירו או יותר, ושאינו נמוך משווי המס האובייקטיבי של הנכס.

סף 400,000 אירו: שאר יוון

בכל אזור שאינו ברשימה למעלה, הסף עומד על 400,000 אירו. זה כולל את כל מקדוניה (חוץ מסלוניקי), את אפירוס, את תסליה, את יוון המרכזית, את הפלופונס, ואת רוב האיים הקטנים. ב-2026 מתווכים ישראלים מדווחים על ביקוש מוגבר לאזור הזה לפי סקירת השוק של רבעון ראשון: ישראלים נוטים לחלקידיקי ולחופי הפלופונס כאפשרות 400K נגישה. שימו לב שקורפו ורוב האיים הגדולים אינם אזורי 400K: כל אי עם מעל 3,100 תושבים נמצא בסף 800,000 אירו.

סף 250,000 אירו: רק במסלולים נישתיים

הסף הנמוך נשמר בשני מקרים בלבד, ושניהם מצומצמים:

1. המרת שימוש מסחרי-תעשייתי למגורים: נכס שהיה לא-מגורים (משרד, מחסן, מבנה תעשייה) ועבר שינוי שימוש למגורים. השינוי חייב להיות חתום ורשום בלשכת רישום המקרקעין לפני הגשת בקשת הויזה, לא אחריה.
2. שיקום מבנה לשימור: נכס המוכרז כמבנה היסטורי או לשימור שדורש שיפוץ או בנייה מחדש.

חוזר 1/2026 של משרד ההגירה (אפריל 2026) הבהיר שהמרת שימוש חייבת להיעשות אחרי 5 באפריל 2024, והנכס לא יכול היה להיות במצב מגורים באותו תאריך. הצעות שיווק אגרסיביות שמבטיחות 250K באתונה הן דגל אדום: משרד ההגירה הורה ליחידות ההגירה האזוריות להעביר חשד למצגי שווא ל-AADE ולרשות איסור הלבנת הון, עם שלילת ויזה כתוצאה אפשרית.

תהליך ההגשה צעד אחר צעד

בפועל, התהליך נחלק לשני שלבים גדולים: רכישת הנכס בפועל, ואז הגשת בקשת הויזה. רוב הזמן הולך בשלב הראשון.

1. השגת מספר מס יווני (AFM, ΑΦΜ, Αριθμός Φορολογικού Μητρώου). בלי AFM אי אפשר לפתוח חשבון בנק ביוון ולא לקנות נכס. רשות המסים היוונית AADE (ΑΑΔΕ, Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) מאפשרת מאז יולי 2024 הוצאת AFM מרחוק לתושבי חוץ דרך פגישת וידאו בפורטל myAADE. אורך התהליך: שבוע עד שבועיים.
2. פתיחת חשבון בנק יווני. כל בנק יווני יקבל אתכם עם AFM ודרכון בתוקף. הבנקים הגדולים (Eurobank, Piraeus, Alpha Bank, Ethniki Trapeza) מציעים שירות באנגלית במחלקות הלקוחות הזרים בסניפים מרכזיים, ולעיתים בעברית באתונה. אורך התהליך: יום עד שבוע.
3. בדיקת נאותות על הנכס. ודאו שלעורך הדין יש גישה לרישום מקרקעין יווני (Ktimatologio, κτηματολόγιο), שאישורי הבנייה תקפים, שאין עיקולים, ושהנכס לא חורג מהמותר בתב”ע. אל תדלגו על הצעד. נכסים יווניים ישנים סובלים תכופות מחריגות בנייה לא-רשומות שיכולות לפסול אותם לויזת הזהב.
4. חתימת חוזה רכישה אצל נוטריון יווני (Symvolaiografos, συμβολαιογράφος). זהו מעמד הרכישה הרשמי. נדרשת נוכחות פיזית של הקונה ביוון, או יפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל מישראל. שלמו את התמורה מחשבון הבנק היווני שלכם, לא בהעברה ישירה מישראל.
5. רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הנוטריון מטפל בזה. אגרת רישום: כ-0.475% עד 0.575% משווי הנכס.
6. הגשת בקשת ויזת זהב. הבקשה מוגשת ליחידת ההגירה (One Stop Shop) של המינהל הביזורי (Apokentromeni Dioikisi, Αποκεντρωμένη Διοίκηση) באזור הנכס. באטיקה, היחידה הרלוונטית היא המינהל הביזורי של אטיקה. הבקשה כוללת חוזה רכישה, אישור תשלום, חוזה עם נציג חוקי, תעודת יושר ישראלית עם אפוסטיל, ביטוח בריאות יווני בתוקף לשנה, ושני תצלומי דרכון.
7. ביומטריה. פגישת טביעות אצבע ותצלום פנים נקבעת 1 עד 2 שבועות אחרי הגשה. חייבים לעלות לפגישה הזו אישית ביוון, אין מסלול מרחוק. הביומטריה חייבת להסתיים תוך 6 חודשים מההגשה.
8. אישור זמני וקבלת כרטיס התושבות. מיד אחרי הגשת הבקשה והביומטריה תקבלו אישור זמני (Bebaiosi Katathesis, βεβαίωση κατάθεσης), הידוע גם ככרטיס הכחול. הוא מאפשר שהייה ועבודה ביוון עד הוצאת הכרטיס הסופי. זמן ממוצע מהגשה ועד כרטיס פיזי: 12 עד 16 חודשים בנובמבר 2025, השתפר מ-18 חודשים בעבר לפי דיווח IMI Daily. לפי חוק 5275/2026, שנכנס לתוקף בפברואר 2026, 5 השנים נספרות מתאריך הוצאת הכרטיס ולא מתאריך ההגשה, כך שמשפחות לא מאבדות עוד את שנת ההמתנה הראשונה.

העלות האמיתית: מעבר לסף ההשקעה

סף ההשקעה הוא רק חלק מהמחיר. תקצבו את העלויות הנוספות הבאות מעבר לרכישת הנכס.

על נכס בסף 400,000 אירו, סך העלויות הנוספות הוא בערך 22,000 עד 26,000 אירו (לפני ביטוח בריאות). על נכס 800,000 אירו, סך העלויות הנוספות מגיע ל-44,000 עד 52,000 אירו. הצעות מסגרת של עורכי דין ישראלים שמטפלים בעסקה מקצה-לקצה (בדיקת נאותות, חוזה, נוטריון, ויזה) נעות תכופות בין 7,000 ל-12,000 אירו, וזה לא תמיד כולל את הנוטריון היווני, אז בדקו פרטים מלאים.

שימו לב למע”מ של 24% על נכסי בנייה חדשה: יוון השעתה את המע”מ הזה זמנית, ובתקופת ההשעיה גם נכסים חדשים כפופים ל-FMA של 3.09% במקום 24%. בדקו עם עורך הדין שהמצב עדיין בתוקף ביום הרכישה שלכם.

מסלולי השקעה אחרים

הציבור הישראלי שמתעניין בויזת הזהב מתמקד כמעט תמיד בנדל”ן, אבל יש מסלולים אחרים תחת קוד ההגירה (חוק 5038/2023):

• פיקדון הון בבנק יווני: 500,000 אירו לתקופה של שנה לפחות עם הוראת חידוש קבועה. המסלולים הפיננסיים מוסדרים בסעיפים 99 עד 100A של חוק 5038/2023.
• אגרות חוב ממשלתיות: 500,000 אירו. מניות ואגרות חוב קונצרניות הנסחרות ביוון: 800,000 אירו. קרנות נאמנות וקרנות השקעה אלטרנטיביות שמשקיעות ביוון: 350,000 אירו.
• השקעה אסטרטגית (Type B.1): נדרש אישור של הוועדה הממשלתית, הסכומים גבוהים יותר.
• הקמת עסק יווני (Type B.2): דורש פעילות עסקית ממשית, לא חברה-מסך.

המדריך הרשמי של Enterprise Greece (זרוע ההשקעות הממשלתית של יוון) כולל את התנאים המדויקים לכל מסלול. רוב הישראלים בוחרים בנדל”ן כי הוא מוחשי, נזיל יחסית, וניתן להעביר בירושה.

הכשלים הנפוצים שאתם רוצים להימנע מהם

שני דפוסי דחייה שולטים בשנים 2024 עד 2026 לפי הפרסומים של חוזר 1/2026:

בעלות משותפת לא-זוגית. אם שני אחים, חברים, או שותפים עסקיים קונים נכס יחד, כל אחד חייב לעמוד בנפרד בסף המלא, לא לחלק 50:50 כדי להגיע יחד ל-800K. רק זוג נשוי או בני זוג ברישום אזרחי פטורים מהכלל הזה. מקרה אופייני: שני אחים שקנו דירה ב-800,000 אירו במחשבה שכל אחד יקבל ויזה על חצי הנכס. שניהם נדחים.

צירוף נכסים. 4 דירות של 200,000 אירו באותה כתובת אינן שוות נכס אחד של 800,000 אירו לצורך הויזה. החוק דורש יחידת רכוש אחת בשטח עיקרי של לפחות 120 מ”ר. מתווכי נדל”ן ביוון לפעמים משווקים חבילות של דירות סמוכות, אל תיפלו לזה.

אל תגישו בלי אפוסטיל ישראלי. תעודת לידה, תעודת נישואין ותעודת יושר ישראלית חייבות להיות חתומות באפוסטיל של משרד החוץ הישראלי או של בתי משפט השלום. ידחו אתכם בלי האישור הזה גם אם כל יתר המסמכים מושלמים. לאחר האפוסטיל נדרש תרגום נוטריוני ליוונית.

הזווית הישראלית: מס, אמנה, ושגרירות

ישראל ויוון חתמו על אמנת מס למניעת מסי כפל ב-24 באוקטובר 1995, והיא נכנסה לתוקף ב-31 בדצמבר 1998. שלוש נקודות מעשיות מהאמנה:

• הכנסה מהשכרת נכס יווני נישומה ביוון. ישראל נותנת זיכוי על המס שכבר שולם.
• רווח הון ממכירת הנכס נישום במדינה שבה נמצא הנכס, כלומר ביוון.
• ירושת נכס יווני כפופה לדיני הירושה היווניים, ללא קשר לאזרחות המוריש.

השגרירות היוונית בתל אביב (רחוב דניאל פריש 3) מטפלת בויזות לאומיות לטווח ארוך לישראלים. השגרירות היא הערוץ הקונסולרי הרשמי, אבל הגשת ויזת הזהב עצמה נעשית ביוון, לא בתל אביב. תפקידה העיקרי לישראלים בתהליך הוא ליגליזציה קונסולרית על מסמכים יווניים המיועדים לשימוש בישראל, ולא על מסמכים ישראליים. המסמכים הישראליים מקבלים אפוסטיל ישראלי משרד החוץ או מבית משפט שלום, ואז עוברים תרגום נוטריוני.

איך הכסף עובר מישראל ליוון. העברת 400,000 אירו ומעלה מהבנק הישראלי לבנק היווני מצריכה הצגת מקור-הכסף בשני קצוות העסקה. הבנק הישראלי יבקש הצהרות מס לפי הנוהל הפנימי שלו והיקפי דיווח לרשות המיסים. הבנק היווני, מצידו, חייב לתעד את מקור הכסף תחת רגולציית האיחוד האירופי לאיסור הלבנת הון: דפי חשבון מהבנק הישראלי שמראים שנים של חיסכון שוטף, חוזה מכירת דירה, אישור מס שבח, או אישור ירושה. תכננו אספקת מקור-הכסף מראש; בלעדיו ההעברה תיתקע אצל הבנק היווני גם אחרי שיצאה מישראל. התייעצו עם רואה החשבון שלכם לגבי טפסי הדיווח הספציפיים בישראל.

מה קורה אם מתגרשים, מוכרים, או יורשים. בגירושין, הויזה רשומה על שמו של בעל הנכס. אם הנכס עובר לבן הזוג בהסכם הגירושין, הויזה של הצד שאיבד את הבעלות מתבטלת, והצד שקיבל את הנכס יכול להגיש בקשה משלו כבעלים. במכירה לפני 5 שנים, הויזה מתבטלת אוטומטית; קונה חדש שהוא משקיע זר יכול להגיש בקשה משלו על אותו נכס. בירושה, היורשים אינם מקבלים את הויזה אוטומטית; הם יורשים את הנכס לפי דיני הירושה היווניים, ואם הם רוצים את הויזה הם צריכים להגיש בקשה חדשה כיורשים-בעלים. עורך דין בעל ניסיון דו-שיפוטי יערוך עבורכם צוואה כפולה (ישראלית ויוונית) שמתאמת בין שתי מערכות הירושה.

שימו לב שויזת הזהב לא הופכת אתכם לתושבי מס יווניים אוטומטית. תושבות מס יוונית נקבעת בנפרד לפי 3 קריטריונים: מעל 183 ימים בשנה ביוון, מרכז חיים ביוון, או בית קבוע ביוון. מי שמשתמש בויזה כתעודת ביטוח ולא עובר לגור פיזית, נשאר תושב מס ישראלי, ועדיין כפוף לחוקי הניתוק הרגילים אם בעתיד ירצה לעבור.

דוגמה מעובדת: דנה ויואב מתל אביב

דנה (44) מהנדסת תוכנה ויואב (46) רואה חשבון, נשואים, שני ילדים בני 12 ו-15. הם מחפשים רשת ביטחון אירופאית בלי לעבור פיזית. תקציב ההון: 600,000 אירו פנויים מנכסים ופנסיות פרטיות. ההחלטה: הם לא מגיעים לסף 800K באטיקה, אז הם מכוונים לסף 400K באזורי 400.

הם בוחרים בית בקסנדרה, חצי-האי הראשון של חלקידיקי, במחיר 410,000 אירו. הזמן מהחלטה ועד כרטיס:

• חודשים 1 עד 2: דנה ויואב משיגים AFM דרך myAADE, פותחים חשבון בנק ב-Piraeus, וחותמים על יפוי כוח אצל נוטריון בתל אביב עם אפוסטיל.
• חודשים 3 עד 5: עורך דין יווני מבצע בדיקת נאותות, חותם על חוזה רכישה אצל נוטריון יווני בסלוניקי. דנה טסה לכמה ימים, יואב חותם מרחוק על יפוי כוח.
• חודשים 6 עד 7: הגשת בקשת ויזה במינהל הביזורי של מקדוניה המרכזית.
• חודש 8: הזמנה לביומטריה. כל המשפחה טסה לסלוניקי לשבוע, מבצעת ביומטריה, וכל המשפחה חוזרת לישראל.
• חודש 14: כרטיסי תושבות פיזיים מגיעים לבית בתל אביב דרך הנציג החוקי.

סך כל ההוצאה: 410,000 (נכס) + 12,669 (FMA 3.09%) + 6,150 (עו”ד 1.5%) + 4,100 (נוטריון 1%) + 2,255 (Ktimatologio 0.55%) + 2,000 + 150 + 64 (אגרות ויזה למשפחה) + 1,500 (תרגומים, אפוסטיל, ביטוח בריאות שנה ראשונה). סך הכל בערך 438,888 אירו, או כ-7% מעבר לסף ההשקעה.

הצעד הבא

אם הסף ה-400K הולם את התקציב, הצעדים המעשיים הבאים: בחרו אזור (חלקידיקי, אכאיה ויתר הפלופונס הם בין מועדפי הישראלים), פנו לעורך דין יווני שיש לו ניסיון עם לקוחות ישראלים, ובמקביל פתחו תהליך AFM ישירות מול AADE. אל תחתמו על שום מקדמה לפני שעורך הדין השלים due diligence על הנכס הספציפי.

למי שמתכנן רילוקיישן רחב יותר ולא רק ויזת השקעה, ראו את המדריך לניתוק תושבות מס בישראל. אם אתם בודקים מסלולי מס משלימים, המעבר מ-RNH ל-IFICI בפורטוגל מציג את האלטרנטיבה הקרובה ביותר. ולמשפחות שבוחנות גם את אנגליה, סיום ה-Non-Dom בבריטניה והמשמעות לישראלים מסביר את שינויי משטר המס לאי-נישומים החדשים. הסקירה המלאה של אפשרויות לפי מדינה נמצאת בהמדריך לרילוקיישן לפי מדינה.

שאלות נפוצות